• La clause du bail mettant à la charge du preneur l'obligation de procéder au remplacement des pieds manquants et de faire toutes plantations et replantations qui s'avéreraient nécessaires en cours de bail, doit être réputée non écrite en application de l'article L. 415-12 du Code rural (3ème civ. 24 juin 1998, GFA de l'Erauderie : RD. Rur. 1999, n° 270, p. 116).

• Dès lors que l'arrêté préfectoral applicable dans le département (Gironde) ne prévoyait aucune dérogation contractuelle à l'obligation pour le bailleur d'assurer la pérennité des vignes, la clause du bail mettant à la charge du preneur le remplacement des ceps venant à manquer ou mourir et le maintien de la permanence des plantations des vignes doit être réputée non écrite (3ème civ. 14 mai 2003, n° 01-02301).

Adde : CA Bordeaux 12 juin 2002, ch. sociale, section B, n° 00/3238 : La stipulation du bail initial selon laquelle le preneur devait effectuer à ses frais les complantations, le remplacement des plants, piquets et fils de fer n’était pas conforme aux exigences légales… les complantations doivent être mises à la charge des bailleresses en ce qui concerne les plants et autres fournitures susvisées, la société fermière fournissant la main-d’œuvre nécessaire [conformément aux stipulations de l’arrêté préfectoral applicable dans le département de la Gironde]

Les diverses pratiques contractuelles :

La plantation ou la replantation est un investissement coûteux. En Champagne, le coût total, main d'œuvre comprise, jusqu'à l'entrée en production, est de l'ordre de 70 000 €/hectare.

Il est rare que le preneur puisse exiger du bailleur la prise en charge de la replantation dans le cours du bail (il faut établir la baisse de productivité de la vigne — voir ci-dessus, en ce sens, les arrêtés préfectoraux en vigueur en Champagne).

Par ailleurs, la Cour de cassation a jugé que la replantation de vigne ne constitue pas une amélioration soumise au régime régi par les articles L. 411-69 et suivants du code rural (cf. ci-dessous).

En pratique, les parties conviennent souvent d'un aménagement des conditions du bail pour tenir compte de l'investissement effectué par le preneur, pouvant consister, soit dans la remise totale du loyer pendant un certain temps, soit dans la diminution du loyer souvent combinée à un allongement de la durée du bail.

Ces conventions ne sont pas sans risque sur le plan fiscal.

Remarque: l'article L. 411-77 du Code rural permet la fixation à forfait de l'indemnité au preneur sortant pour la mise en culture de terres incultes ou de friches.

Cass. civ. III 23 janvier 1985 (JCPN 1985.II, p. 229) : Conformément aux dispositions de l'article L. 411-77 du Code rural, l'indemnité due à raison des travaux de défrichement peut se trouver compensée par la remise du fermage pendant la première année de jouissance.

Si le preneur est soumis à un régime réel d'imposition, les frais de plantation sont déductibles sous la forme d'un amortissement en application des dispositions de l'article 39 D du CGI (plantations sur sol d'autrui), sous réserve que cette prise en charge ne soit pas constitutive d'un acte anormal de gestion. La durée d'amortissement est déterminée en fonction de la durée normale d'utilisation, indépendamment de la durée du bail.

Si le bail prévoit l'obligation pour le preneur de financer les frais de replantation, ces dépenses peuvent être considérées comme un avantage en nature imposable entre les mains du bailleur, mais ce dernier peut invoquer la déduction des charges correspondantes, admise depuis le 1er janvier 2006. Par simplification " Il est, admis que le propriétaire ne tienne pas compte de ces sommes pour la détermination de ses recettes s'il s'abstient également de les comprendre ensuite dans ses charges déductibles." (BOI-RFPI-BASE-10-20-20120912, § 60).

Dans le cas contraire, c'est-à-dire en l'absence de convention mettant les dépenses à la charge du locataire, la prise en charge des travaux par le locataire ne peut être considérée comme un avantage en nature immédiatement taxable chez le bailleur (CE 23 novembre 1977, n° 98-227: RJF 1/78, n° 15). Mais si le bailleur s'abstient de percevoir le loyer contractuellement prévu, il demeure imposable sur la valeur de ce loyer (même arrêt).

Si les revenus de la location sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers (bail à ferme), l'administration déniait au propriétaire la possibilité de déduire les charges de la replantation, estimant, ce qui était contestable, que la replantation constituait une amélioration rentable.

Dans le sens de l'interprétation administrative: CAA Marseille, 18 mai 2006, n° 01-2036.

Mais l'article 84 de la loi de finances pour 2006 a modifié l'article 31.2° du CGI qui autorise désormais la déduction des dépenses d'amélioration afférentes aux propriétés non bâties et effectivement supportées par le propriétaire.

Si les revenus de la location sont imposés dans un régime réel professionnel (bénéfices agricoles, BIC, IS), les frais de plantation sont déductibles sous la forme d'un amortissement.

Article L. 411-75 Code rural: En cas de cession du bail en application de l'article L. 411-35 ou de l'article L. 411-38, les améliorations faites sur le fonds par le preneur sortant et qui lui ouvrent droit, au terme du bail, à l'indemnité prévue par l'article L. 411-69 peuvent être cédées au preneur entrant.
Dans le cas de l'article L. 411-38, les améliorations ainsi transférées donnent lieu à l'attribution de parts au profit du cédant.
Dans le cas de l'article L. 411-35 ou de l'article L. 411-38, le preneur entrant est subrogé dans les droits à l'indemnité que l'intéressé aurait pu exercer en fin de bail vis-à-vis du bailleur.
Un associé qui, dans les conditions prévues par les articles L. 323-14 et L. 411-37, met à la disposition d'une société des biens dont il est locataire peut céder à ladite société les améliorations qu'il justifie avoir faites sur le fonds et qui lui ouvrent droit, au terme du bail, à l'indemnité prévue par l'article L. 411-69.
La société lui attribue des parts correspondant à ce transfert. Elle est subrogée dans les droits à l'indemnité que l'intéressé aurait pu exercer en fin de bail vis-à-vis du bailleur.

L'application de ce texte, inséré dans le Code rural par la loi du 23 janvier 1990, soulève encore aujourd'hui certaines interrogations.

Dans le cas d'apport ou de mise à disposition d'une société, le texte prévoit l'attribution de parts au profit de l'auteur des améliorations, ce qui correspond à l'hypothèse d'un apport à titre pur et simple.

La question de la nature juridique des droits ainsi cédés, droit de propriété ou simple droit de créance, n'est pas tranchée. Plusieurs arrêts de la Cour de cassation semblent en faveur de la seconde solution (Cass. com. 7 novembre 1983, n° 82-13736 : BC IV, n° 295, JCPN 1984.177 ; Cass. com. 28 novembre 1984, n° 83-12995: BC IV, n° 327, JCPN 1985.137 ; Cass. com. 27 juin 1995, n° 93-19177: RJF 10/95, n° 1201 ; Cass. com. 12 décembre 1995, n° 94-14544 : JCPN 1996.II.1142. ).

Dans le même sens: CA Amiens 29 novembre 2011, n° 10/04588.

L'administration fiscale retient la même solution s'agissant d'améliorations culturales, sauf lorsque celles-ci sont cédées au propriétaire des terres (D. adm. 7 D-62, n° 6, 15 juin 2000). Mais la même analyse doit-elle prévaloir lorsque le bailleur a renoncé contractuellement à son droit d'accession ?

La situation visée ici est celle d'un propriétaire de vigne qui souhaite céder la plantation indépendamment du sol.

Cette opération, qui est souvent motivée par des considérations fiscales, n'est pas aisée à qualifier. S'agit-il seulement de la cession d'un droit de jouissance personnel sur les plantations ? Il s'agirait alors d'un droit incorporel. S'agit-il de la cession d'un véritable droit de superficie, de nature immobilière ? Dans une étude publiée en septembre 2000, un auteur va même jusqu'à s'interroger sur la possibilité de conclure un bail rural à long terme entre le propriétaire du sol et le titulaire d'un droit de superficie (Franck Roussel : La dissociation de la propriété du sol et des plantations réalisée à l'initiative du propriétaire d'un domaine rural, Rev. Dr. Rur. n° 285, août-septembre 2000, p. 410 et s. : Le bail rural (à long terme) consistant en une « mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole au sens de l'article L. 311-1 », la question se pose de savoir si le sous-sol, au présent cas d'espèce, peut constituer juridiquement un immeuble à usage agricole et/ou si l'activité agricole n'est pas exercée uniquement sur les plantations objet du droit de superficie). Il préconise de « gérer » la dissociation de propriété du sol et des plantations dans le cadre d'un contrat spécifique, dénommé, bail à domaine congéable, régi par les articles L. 431-1 à L. 431-23 du Code rural. Il est précisé que, selon l'administration fiscale, le bail à domaine congéable peut revêtir la nature d'un bail rural à long terme et bénéficier ainsi du régime fiscal de faveur réservé aux biens ruraux donnés à bail à long terme (RM Le Pensec, n° 24401, JOAN 14 juillet 1980, p. 2976 : JCPN 1981, prat. 7962).

En vertu des dispositions de l'article R 665-10 du Code rural, lorsque des autorisations de plantations sont sollicitées en vue de la plantation d'un terrain faisant l'objet d'un bail ou d'une convention de mise à disposition, « l'autorisation de plantation peut être délivrée à la condition que le bail ou la convention considérés comportent une clause de dévolution des droits en fin de bail ou de mise à disposition. Le bail doit avoir été conclu pour une durée minimale de neuf ans ».

L'article 35.2 du décret du 30 septembre 1953 stipulait : « Les droits de replantation de vigne peuvent être transférés, en fin de bail rural, du preneur au propriétaire de l'exploitation sur le fonds de laquelle ils ont été exercés si le preneur n'a pas procédé à l'arrachage de la vigne avant la restitution du fonds ». Ce texte a été abrogé par le décret du 20 décembre 2002.

L'administration considère que la « circulation » des droits de replantation au sein d'une même exploitation viticole entre des terres en propriété et des terres louées est licite pendant toute la durée du bail. Mais elle estime que la consistance du vignoble (vignes, plus droits de replantation) de la propriété doit, à la cessation du bail, revenir à la superficie qu'elle avait avant la prise à bail des terres, toute diminution étant considérée comme une cession de droits de replantation (Instruction du 19 mai 1969).

La Chambre criminelle de la Cour de cassation a appliqué cette solution dans un arrêt du 24 octobre 2001, n° 00-86834 :

Attendu que, pour déclarer la société d'exploitation du Château X… coupable d'infractions à la réglementation relative à l'organisation et à l'assainissement du marché du vin et à l'organisation de la production viticole, la cour d'appel relève que si, pendant la durée du bail, les droits de replantation du Groupement foncier agricole du domaine Y… pouvaient être utilisés par la société d'exploitation du Château X… pour planter des vignes sur des terres n'appartenant pas au bailleur mais formant, avec celles-ci, une exploitation unique, la consistance des vignobles du preneur et du bailleur devaient revenir, lors de la cessation du bail, à la superficie existant avant sa signature, sauf autorisation de transfert de droits de replantation par l'autorité administrative;
...
que… cette autorisation n'a été ni sollicitée ni obtenue ;
Attendu que les juges ajoutent que la prévenue ne saurait invoquer les dispositions de l'article 35, paragraphe 2, du décret du 30 septembre 1953, modifié par le décret du 25 février 1987, prévoyant, en fin de bail rural, la possibilité de transférer les droits de replantation du preneur au propriétaire dès lors qu'en l'espèce lesdits droits ont été, au contraire, transférés du propriétaire au preneur.

Les droits de plantation octroyés et ceux de replantation détenus sont attachés à l'exploitation viticole sur laquelle ils sont nés et ne constituent pas des biens patrimoniaux propres de l'exploitant, qu'il soit propriétaire ou preneur des terres concernées et une métairie, partie d'une propriété agricole plus vaste, n'en constitue pas moins une exploitation distincte (CAA Marseille 20 octobre 2008, n° 06MA03084).

En l'absence de dérogation au droit d'accession du bailleur, le preneur ne peut arracher en fin de bail la plantation qu'il a effectuée sur le fonds loué (Cass. civ. III, 24 mars 1999, n° 97-14303 : BC III, n° 77).

Pour la majorité des observateurs, cet arrêt confirme que l'accession du bailleur à la propriété des ouvrages édifiés par le preneur en cour de bail est immédiate (Cf. notamment l'étude de M. Bernard PEYRAT dans le rapport 2001 de la Cour de cassation).

Ce point de vue, parfois contesté (cf. notamment D.-G. Brelet, Le droit du bailleur à ferme sur les améliorations : propriété immédiate ou différée ? : JCPN 2001, p. 1514), prévaut en jurisprudence :

Cass. Civ. III, 10 novembre 2004, n° 03-14592 : La cour d'appel a exactement relevé que les plants de vigne, dès leur plantation, deviennent la propriété du bailleur. Et c'est à bon droit que le preneur, qui a procédé à l'arrachage de la vigne avant son départ, est condamné à indemniser le bailleur.

Le code rural ne prévoit pas l'intervention de la commission consultative paritaire des baux ruraux pour déterminer la durée d'amortissement à retenir pour les plantations. En pratique, les durées d'amortissement utilisées semblent se situer autour de 25 - 27 ans.

L'indemnité au preneur sortant ne semble pas devoir concerner les travaux d'arrachage et de replantation pris en charge par le preneur:

• Cass. civ. III, 22 mars 2005, n° 04-11143 : Les travaux d'arrachage, de défonçage et de replantation incombant aux termes du bail à la bailleresse, ne constituaient pas une amélioration, mais l'obligation de la bailleresse d'assurer la permanence et la qualité des vignes ; la cour d'appel en a déduit exactement qu'ils ne relevaient pas de l'article L. 411-69 du Code rural.

• Cass. civ. III, 28 septembre 2011, n°10-14933 : Les frais de replantation ne constituent pas une amélioration visée aux articles L. 411-69 et suivants du code rural, mais l'obligation du bailleur d'assurer la permanence et la qualité des plantations.

Toutefois :

• Cass. civ. III, 31 mai 2018, n° 17-15169 (NP) : Le preneur qui a loué une vieille vigne et restitue une vigne en bon état de production a droit à une indemnité pour amélioration calculée en application de l'article L 411-71 du code rural.

Le preneur ne peut prétendre à aucune indemnité spécifique à raison des « droits de plantation » apportés au fonds en cour de bail.

Cass. civ. III, 29 mars 2000 (Dalloz 2000 n° 34, p. 709, note Agostini et Roussel) :

Vu les articles L. 411-69 et L. 411-71 du Code rural ;
Attendu que l'indemnité due au preneur sortant est fixée en ce qui concerne les plantations de manière à être égale à l'ensemble des dépenses, y compris la valeur de la main-d'oeuvre, évaluées à la date de l'expiration du bail, qui auront été engagées par le preneur avant l'entrée en production des plantations, déduction faite d'un amortissement calculé à partir de cette dernière date, sans qu'elle puisse excéder le montant de la plus-value apportée au fonds par ces plantations ;
Attendu que pour accorder une certaine somme au preneur au titre des droits de plantation, l'arrêt retient que s'il ne peut plus reprendre ses droits qui se trouvent incorporés au fonds du fait de la plantation, il n'en demeure pas moins que seul titulaire de ces droits qui lui ont été personnellement accordés en considération de sa personne, il les a cédés par incorporation au profit de l'exploitation ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les droits de plantation et de replantation sont exclusivement attachés au fonds supportant l'exploitation viticole donnée à bail, et ne constituent pas, en eux-mêmes, une amélioration culturale pouvant donner lieu à indemnité, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

Corrélativement, la perte des droits de plantation que le preneur a laissé périmer ne constitue pas une dégradation du fonds justifiant une indemnisation du bailleur (Cass. civ. III, 12 juillet 2000 : Rev. Dr. Rural 2000, p. 371).