Règlementation des fermages en Champagne

Règlementation des fermages viticoles en Champagne

Dernière mise à jour: 25 mai 2017

Les fermages viticoles restent exprimés en denrées :

Le loyer des baux à ferme conclus ou renouvelés à compter du 4 janvier 1996 (12 mois après la publication de la loi n° 95-2 du 2 janvier 1995) est obligatoirement exprimé en monnaie.

Par dérogation, le loyer des terres nues portant des cultures permanentes, notamment viticoles, et des bâtiments d’exploitation y afférents, peuvent être évalués en une quantité de denrées comprise entre des minima et maxima arrêtés par l’autorité administrative.

Le loyer du bail portant sur diverses natures de cultures doit être fixé en denrées appropriées à chacune d'elles et pas seulement à l'une d'entre elles, fût-ce la plus importante (Cass. civ. III, 3 février 2010, n° 09-12092).

Dans les départements champenois, les arrêtés préfectoraux fixent les fermages viticoles minima et maxima en quantité de raisins. Toutefois, dans le département de l’Aisne, co-existe un arrêté préfectoral fixant les fermages viticoles en monnaie.

Minima et maxima fixés par arrêté préfectoral.
Fixation du loyer du bail renouvelé.
La référence à une quantité de denrée, implique la détermination du prix de la denrée.

Minima et maxima fixés par arrêté préfectoral

Baux de vignes plantées :

en kilogrammes de raisin / hectare
	Minima	Maxima
	Minima	bail de 9 ans	bail de 12 ans	bail de 18 ans	bail de 25 ans et plus
Marne¹	1 200	2 300	2 400	2 600	2 800
Aube²	1 000	2 300	2 400	2 600	2 800
Aisne³	1 200	2 300	2 400	2 600	2 800
¹ Arrêté du 9 juillet 1991, reconduit à l'identique par arrêté du 4 septembre 2003 et arrêté du 21 mai 2013.
² Arrêté du 10 janvier 1997, reconduit à l'identique par arrêté du 2 janvier 2013.
³ Arrêté du 28 août 1991.

Nouveaux arrêtés 2014 :

en kilogrammes de raisin / hectare
Durée du bail		< 18 ans	18 à 24 ans	25 ans et +
Marne¹	minimum	1 200	1 500
	maximum	2 500	3 000
Aube²	minimum	1 200	1 400	1 500
	maximum	2 400	2 800	3 000
Aisne³	minimum	1 200	1 500
	maximum	2 500	3 000
¹ Arrêté du 22 juillet 2014 (publié au RAA du 4 août 2014).
² Arrêté du 30 juillet 2014 (publié au RAA du 5 août 2014).
³ Arrêté du 8 août 2014.

Baux de terres AOC plantées :

en kilogrammes de raisin / hectare
	Minima	Maxima
		bail de 18 ans	bail de 25 ans	bail de 30 ans et plus
Marne¹	1 000	2 000
Aube²	1 000	1 800	2 000	2 200
Aisne³	1 000	1 500
¹ Arrêté du 4 septembre 2003, reconduit à l'identique par arrêté du 21 mai 2013.
² Arrêté du 10 janvier 2005, reconduit à l'identique par arrêté du 2 janvier 2013 (ce dernier prévoit également un minimum de 1 000 kg/ha et un maximum de 1600 kg/ha pour les baux de terres AOC de 9 ans).
³ Arrêté du 28 août 1991, reconduit à l'identique par arrêté du 8 août 2014.

Cas particulier du département de l'Aisne - Minima et maxima fixés en monnaie - Dernier arrêté en date: 8 août 2014 :

en euros / hectare (valeurs applicables à compter du 1^er octobre 2014)
		Jeunes plantations	Vignes en production
		Jeunes plantations	bail de 9 ans	bail de 12 ans	bail de 18 ans	bail de 25 ans et +
85%	Maxi	5 225,99	8 013,35	8 361,75	9 058,72	9 755,34
85%	Mini	3 483,82	4 180,60
83%	Maxi	5 043,59	7 733,60	8 070,03	8 742,30	9 414,73
83%	Mini	3 362,27	4 034,92
80%	Maxi	4 861,59	6 285,71	7 777,92	8 426,24	9 074,53
80%	Mini	3 240,56	3 889,25

Fixation du loyer du bail renouvelé

Lorsque le bail initial porte sur des terres à planter et que cette plantation est réalisée durant le bail initial par le preneur, le loyer du bail renouvelé doit-il être fixé en considération des normes applicables aux baux de vignes plantées :

– Pour une réponse positive : TPBR Epernay 11 septembre 1998, n° 28/98 (RD rur.novembre 1998, p. 500).

Pour d'autres améliorations réalisées par le preneur d'un bail commercial: Cass. civ. III, 27 septembre 2006, n° 05-13981.

L'arrêté fixant les loyers en monnaie pour les vignes en production est applicable lors de la demande de révision du loyer d'un bail à long terme conclu initialement sur des terres nues, dès lors qu'à la date de la demande les vignes étaient en production (Cass. civ. 3, 27 novembre 2012, n° 11-22046) (toutefois, la Cour de cassation écarte le moyen sans le trancher).

Voir également : CA Pau 24 novembre 2016, n° 16/04652, 16/00850 (pour la fixation du prix du bail renouvelé, il n'y a pas lieu de faire abstraction des travaux d'irrigation financés par le preneur); CA Riom 21 septembre 2015, n° 14/01584 (les améliorations apportées par les preneurs au cours de la période précédant le renouvellement des baux doivent être prises en considération dès lors que le bail renouvelé constitue un nouveau bail et qu'en application de l'article L. 411-50 du code rural et de la pêche maritime le bailleur peut solliciter la prise en compte des modifications intervenues dans les biens loués pour la fixation du prix du nouveau loyer, le preneur ayant pu, jusqu'au renouvellement, bénéficier de conditions d'exploitation améliorées).

– La jurisprudence antérieure était en sens contraire: Cass. soc. 18 octobre 1962, BC IV n° 734; 3^e civ. 13 février 1970 : BC III n° 108 ; 3^e civ. 6 mai 1970 : BC III, n°230: « Les améliorations culturales devant être appréciées en fin de bail, il en résulte qu’elles ne peuvent être prises en considération pour la fixation du fermage du bail renouvelé » ; 3ème civ. 9 décembre 1980 : JCPN 1981, Prat. n° 8027 ; 3ème civ. 5 mars 1985 : JCPN 1985.II, p. 229, n° 12.

Cf. également 3^e civ. 23 février 1999, n° 97-17642, 3^e civ. 12 janvier 2005, n° 03-11386.

Et CA Rennes 3 mars 2016, n° 12, 15/00231 (prendre en compte les améliorations faites par le preneur pour évaluer la valeur locative conduirait à ne faire aucune différence sur les conséquences pécuniaires liées à un coût des travaux supportés par le bailleur ou à un coût des travaux supportés par le preneur).

– Et, plus récemment:

Le prix du bail renouvelé doit faire abstraction des améliorations réalisées par le preneur dès lors que l'arrêté préfectoral, dont la légalité n'est pas contestée, prévoit que « lorsque des améliorations auront été réalisées dans les normes par le preneur avec l'accord du bailleur, ce dernier indemnisera le preneur selon les tables d'amortissement convenues entre les parties et qu'à défaut d'indemnisation, ces améliorations ne pourront être prises en considération dans le prix du bail » (Cass.civ. 3, 3 juin 2014 n° 13-15564.

Si la légalité d'un tel arrêté est contestée. il y a lieu de poser une question préjudicielle à la juridiction administrative (CA Amiens 30 mars 2017, n° 14/04377, 32).

Pour fixer le prix du bail renouvelé, il ne doit pas être tenu compte des améliorations apportées au fonds loué par le preneur, dès lors que celles-ci ne peuvent être indemnisées qu'à la fin de la relation contractuelle (Cass. civ. 3, 6 juillet 2017, n° 16-15607 – arrêt non publié).

Les améliorations apportées par le preneur ne peuvent en principe être prises en considération pour le calcul du loyer à l'occasion du renouvellement du bail (CE 29 mai 2019, n° 421101).

La référence à une quantité de denrée, implique la détermination du prix de la denrée

En application des dispositions de l’article R 411-5 du Code rural, le Préfet fixe chaque année le cours moyen de la denrée servant au calcul du fermage. Toutefois, aux termes mêmes de ces dispositions, ce cours moyen n’est applicable qu’en l’absence de convention particulière entre les parties. Or, les baux écrits comportent souvent des modalités dérogatoires de détermination du prix du raisin pour le calcul du fermage, qui sont parfois source de différends.

Le cours moyen est lui-même défini par un arrêté préfectoral qui précise qu’en sont exclus tous les compléments reçus par les vendeurs, déterminés en fonction d’engagements souscrits avec des acheteurs, tendant à personnaliser le contrat de vente de raisin.

Département de la Marne – Arrêté du 4 septembre 2003 – article 6 :

Le cours moyen du raisin visé à l’article R 411-5 du code rural est fixé par arrêté préfectoral chaque année, commune par commune, en fonction des prix observés à la vendange, notamment par le Syndicat Professionnel des Courtiers en vins de Champagne.
Ces prix excluent tous les compléments reçus par les vendeurs, déterminés en fonction d’engagements souscrits avec des acheteurs, tendant à personnaliser le contrat de vente de raisin. Toutefois, ces prix pourraient être majorés en cas de conjoncture économique favorable constatée par l’ensemble des partenaires de l’Interprofession (Syndicat Général des Vignerons, Syndicat des Courtiers, Union des Maisons de Champagne, Comité Interprofessionnel du Vin de Champagne). Le montant de cette majoration sera déterminé sur avis de la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux et s’appliquera à l’ensemble des crus.