A la faveur de quelques arrêts de la Cour de cassation, la doctrine autorisée, quasi unanime, consacre la théorie dite de l'accession immédiate. L'affaire est entendue et la controverse n'a plus cours que dans quelques cafés du commerce, où l'on a pu surprendre le dialogue rapporté ci-dessous.

Immédiate : Vos folles espérances se sont envolées et la Cour de cassation a coupé cours à vos théories extravagantes.

Différée : Etes-vous bien sûr de ne pas prendre vos désirs pour des réalités ?

Imm : Jusqu'à nouvel ordre, la Cour de cassation dit le droit. Lisez ses décisions et vous serez fixé. Au demeurant il est heureux que la Cour ait considéré que le propriétaire du sol l'est aussi des plantations qui sont sur ce sol, car c'est le droit - article 551 : Tout ce qui s'unit et s'incorpore à la chose appartient au propriétaire… article 552 : La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous - et c'est aussi l'ordre naturel des choses.

Dif : Convenez tout de même que ce droit est supplétif et que le propriétaire peut renoncer à l'accession.

Imm : A condition de le faire expressément et sans équivoque (1).

Dif : Certes, mais reconnaissez que l'existence d'une propriété de la plantation distincte de celle du sol qui la supporte est donc concevable. Considérez aussi que l'équilibre du droit d'accession est assuré par l'indemnisation du constructeur ou du planteur. Trouvez-vous que l'ordre naturel des choses commande que le planteur soit immédiatement dépouillé de la propriété de la plantation, sans en percevoir la contrepartie, même sous forme de créance puisque cette dernière n'existe qu'au moment de la sortie de ferme (2) ?

Imm : Le preneur n'est pas dépouillé. Il jouit d'un droit personnel contre le bailleur. Et ce droit personnel ne peut être doublé d'un droit réel de superficie. Le Professeur Agostini l'a écrit (3) en se référant opportunément à la savante étude de M. Moreau (4) que vous lirez avec profit.

Dif : Je l'ai lue ! Je la connais par cœur. En voici un extrait : " Que pendant la durée du bail le preneur à ferme ait un droit sur ses améliorations, la solution s'impose très certainement. Mais il reste à préciser la nature de ce droit. A cet égard, la loi du 23 janvier 1990 n'a pas mis un terme aux difficultés. Selon toute vraisemblance, elle a donné la préférence au concept de propriété. Ce choix est loin d'être opportun ". Et plus loin : " Cette théorie (accession immédiate), en matière de baux ruraux tout au moins, n'est acceptable que si la qualité de créancier est reconnue au preneur pendant la durée de la location ". Or nous venons de voir qu'il n'en est rien. On ne peut pas dire que tout cela aille dans votre sens.

Imm : Il ne faut pas résumer le droit de créance à une créance d'indemnisation. Je vous l'ai déjà dit, le preneur qui a amélioré le bien loué peut en jouir en vertu du droit personnel qu'il a contre le bailleur, sans payer de fermage supplémentaire. Voilà sa créance. Si la durée de sa jouissance est inférieure à celle de l'amortissement de l'amélioration, et qu'il en reste quelque chose, on constate, à la sortie, que cette jouissance n'a pas totalement compensé l'investissement et l'on calcule une créance d'indemnisation. Dans l'affaire jugée par la Cour de cassation le 13 mai 1986 (2), c'est ce droit personnel qui avait été apporté à la société en contrepartie de l'attribution de parts sociales, ce que l'article L. 411-37 du Code rural prohibe par principe. Et l'objet de l'article L. 411-75 issu de la loi du 23 janvier 1990 a été d'autoriser, par dérogation, l'attribution de parts en contrepartie de l'apport du droit de jouissance sur les améliorations.

Dif : Je note que dans l'affaire Tellier il ne s'agissait que d'arrières fumures ; nous y reviendrons sûrement. Mais vous rappelez opportunément que le bailleur ne peut exiger, même lors du renouvellement du bail, un loyer supplémentaire à raison des plantations réalisées par le locataire (5). Or, la Cour de cassation justifie cette solution par le fait que ces améliorations ne sont acquises au propriétaire que moyennant le paiement de l'indemnité de sortie, ce qui implique qu'en attendant elles ne lui appartiennent pas.

Imm : Elle la justifiait ainsi. Mais c'était avant l'arrêt Tellier. Plus récemment un Tribunal a jugé en sens contraire (6).

Dif : …en allant jusqu'au bout de sa logique et en imposant au preneur de payer un loyer pour jouir de la plantation qu'il avait lui-même effectuée sur le fonds loué ! ce qui anéantit vos raisonnements antérieurs.

Imm : Je vous accorde que l'augmentation du loyer est en trop. Mais pour en revenir à la nature du droit du preneur sur les améliorations qu'il a faites, regardez ce qu'on en pense en droit fiscal.

Dif : C'est du droit ?

Imm : Mais bien sûr ! L'article 39 D du Code général des impôts édicte, vous le savez, les règles d'amortissement des constructions et aménagements édifiés sur sol d'autrui. Selon le Conseil d'Etat, " il résulte de cette disposition que l'entreprise qui édifie des constructions ou aménagements sur sol d'autrui doit en porter le prix de revient à l'actif de ses bilans, alors même que ses droits sur ces constructions ou aménagements ne sont pas ceux d'un propriétaire, puis pratiquer sur ces éléments corporels de son actif immobilisé des amortissements dont le taux tienne compte uniquement de leur durée normale d'utilisation, sauf à constater une perte correspondant à la valeur comptable résiduelle le jour où ces éléments cesseraient, pour une cause quelconque, d'être utilisables par l'entreprise " (7). C'est cet élément d'actif dont l'article L. 411-75 autorise l'apport, sans qu'il soit nécessaire d'y voir un droit de propriété.

Dif : Si ce n'est pas nécessaire, ce n'est pas non plus interdit. Et convenez qu'avant cette décision le fondement de l'inscription au bilan des constructions et aménagements sur sol d'autrui résidait dans le droit de propriété que le preneur détenait sur ces éléments en vertu de la théorie de l'accession différée (8).

Imm : Oui, mais depuis ce n'est plus le cas et le Commissaire du Gouvernement FOUQUET a même précisé (9), pour justifier l'accroissement de l'actif immobilisé du preneur : " La circonstance que la propriété des agencements soit transférée au bailleur en fin de bail, ou même que les travaux s'incorporent à la propriété du bailleur au fur et à mesure de leur exécution, n'est pas de nature à modifier cette situation. Dans le premier cas, le locataire demeure propriétaire des agencements jusqu'à l'expiration du bail. Dans le second cas, il dispose sur eux d'un droit incorporel de jouissance jusqu'à la même date ".

Dif : Il y a donc deux cas ?

Imm : Oui, mais en matière de bail rural, c'est le second qu'il faut retenir (10).Voyez encore ce qu'en dit la Chambre commerciale de la Cour de cassation : lorsque le preneur cède ses améliorations culturales, seul le droit fixe de mutation mobilière est exigible (11). Même solution lorsqu'il cède des souches de cannes à sucre (12).

Dif : Le bail était expiré ! La solution est différente dans l'arrêt du 23 février 1999 (13) : à l'occasion d'une résiliation anticipée du bail, le preneur avait touché une indemnité en contrepartie de bâtiments qu'il avait édifiés sur le terrain loué. La Cour suprême juge " que le bailleur, propriétaire du sol, devient, sauf convention contraire, propriétaire des constructions en fin de bail et que, par l'effet de la résiliation, le preneur perd son droit de propriété temporaire sur les constructions qu'il avait édifiée et permet au bailleur d'accéder à la propriété de ces constructions avant l'expiration du bail, de sorte qu'entraînant transfert de propriété des immeubles, la résiliation constitue une mutation soumise aux droits d'enregistrement des mutations d'immeubles ". On ne peut être plus clair. Madame MIGNON résume très bien la situation dans un article publié à la RJF (14): " La solution la plus remarquable est l'option retenue par la Cour de cassation (1ère chambre civile) qui a jugé, par une décision de principe du 1er décembre 1964 que, dans le silence des stipulations contractuelles, il y avait lieu de considérer que le bailleur ne devenait propriétaire des constructions qu'à l'expiration du bail. La Cour de cassation a ainsi estimé que l'accession différée, pourtant contraire à l'article 555 du Code civil, répondait mieux à l'esprit du contrat de louage. Le Conseil d'Etat a fait application de cette solution à plusieurs reprises (15) et même dans le cas où un contrat de location était tacite (16)". Elle précise d'ailleurs que le sort des aménagements et embellissements réalisés par le locataire est réglé différemment par la jurisprudence des juridictions civiles, leur incorporation au fonds du bailleur intervenant au fur et à mesure de leur exécution : " l'article 555 du Code civil ne s'applique en effet qu'aux ouvrages véritablement nouveaux qui peuvent faire l'objet d'un droit de propriété distinct du fonds sur lequel ils sont édifiés ". Seuls les plantations, les constructions et les ouvrages visés à l'article 555 du Code civil sont concernés par l'accession différée, ce qui exclut sans doute les arrières fumures de l'arrêt Tellier.

Imm : C'est entendu. La propriété des constructions et plantations réalisées par le preneur n'est transférée qu'en fin de bail, dans le contrat de louage de droit commun.

Dif : L'accession immédiate n'est donc pas l'ordre naturel des choses.

Imm : Mais la solution est différente en matière de bail rural.

Dif : Et pourquoi ?

Imm : D'abord parce que la Cour de cassation l'a ainsi décidé, notamment dans un arrêt du 27 janvier 1993 (17) que Monsieur l'avocat Général WEBER a lui-même qualifié d'arrêt de principe (18).

Dif : Je n'avais pas remarqué qu'il fût de principe. Mais que dit-il très exactement ?

Imm : Que les pommiers plantés par les preneurs n'avaient pu être vendus par eux attendu qu'ils étaient restés la propriété des bailleurs.

Dif : Là encore, le bail était expiré !

Imm : Mais la Cour dit bien que les pommiers étaient restés la propriété du bailleur, ce qui prouve qu'ils l'étaient depuis le début.

Dif : Pas du tout. Reportez vous aux faits. La plantation des pommiers était intervenue au cours d'un premier bail. Un nouveau preneur prétendait avoir acquis ces pommiers du locataire planteur qui l'avait précédé et qui les lui aurait cédés pour 72 800 francs. Le premier bail ayant pris fin, l'accession avait joué au profit des propriétaires et la circonstance que le preneur sortant se soit cru autorisé à céder les pommiers au preneur entrant, ne pouvait faire obstacle au droit d'accession du bailleur. Les bailleurs devenaient propriétaires des pommiers et, malgré l'acte de cession, ils le sont restés. Il est probable que la Cour d'appel de Versailles dont l'arrêt du 16 novembre 1990 est ainsi " sauvé " ait fait une analyse un peu différente. Mais la solution est indiscutable, ce qui justifie le rejet du pourvoi. Et puisque vous vous attachez à l'emploi, ici, du verbe " rester ", avez-vous remarqué que dans les arrêts du 18 novembre 1998, la Cour de cassation (19) juge très exactement que " le preneur sortant ne peut à l'expiration du bail imposer au bailleur l'arrachage de plants de vignes devenus la propriété de ce dernier par voie d'accession ". Ne peut-on pas soutenir, en retournant votre brillant argumentaire, que s'ils sont devenus la propriété du bailleur à l'expiration du bail, c'est qu'ils ne l'étaient pas avant ?

Imm : On peut dire que les plants sont devenus la propriété du bailleur dès leur incorporation au sol, ce qui interdit au preneur d'en imposer au bailleur l'arrachage à l'expiration du bail. Au demeurant la demande d'arrachage avait été introduite avant la fin du bail.

Dif : On ne peut prêter un sens aux arrêts de la Cour de cassation qu'en fonction de ce qu'ils énoncent. En outre, l'argument est probablement dénué de portée. Si ma mémoire est bonne, dans l'affaire Godin c/Florent, le congé donné pour le 1er novembre 1994 avait été validé par jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux du 13 octobre 1994. La Cour d'appel de Reims a statué le 23 octobre 1996. Dans l'affaire Pérard c/Sacy, le congé donné pour le 15 octobre 1991 a été validé par jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux du 13 août 1992. La Cour d'appel de Reims a statué le 15 juin 1996. Comme vous le voyez, à chaque fois, lorsque la Cour d'appel statue, le bail est expiré depuis plusieurs années, sans que la vigne n'ait été arrachée.

Imm : Vous avez raison ; ces décisions ne sont pas décisives. M. Roussel n'a-t-il pas écrit qu'après ces arrêts, " l'hésitation, à moins de dogmatisme, demeurait donc encore possible " (20)?

Dif : Je suis heureux de vous l'entendre dire.

Imm : Mais il y a l'arrêt du 24 mars 1999 (21).

Dif : Il ne prouve pas davantage. La Cour de cassation y envisage la possibilité d'une renonciation au droit d'accession, pour retenir, suivant les conclusions de son avocat général, qu'en l'espèce cette renonciation n'était pas établie de manière non équivoque. Une remarque s'impose : l'accession étant un mode d'acquisition, on ne peut renoncer à acquérir qu'avant d'avoir acquis. Après, on peut seulement céder. La formulation de l'arrêt du 24 mars 1999 ne permet pas de savoir si la Cour de cassation admet qu'une renonciation puisse intervenir après que la plantation ait été réalisée. Mais elle ne l'exclut pas non plus. Et de ce point de vue, l'arrêt du 16 décembre 1997 (22) est particulièrement net: la renonciation à l'accession des bâtiments construits par le preneur est intervenue après la construction. L'accession est donc différée.

Imm : Mme GAIN dénonce l'illogisme de cette dernière décision (23) en remarquant qu'elle n'a d'ailleurs pas été publiée au bulletin.

Dif : Chacun trouve donc dans la jurisprudence de la Cour de cassation ce qu'il a envie d'y trouver. La question, parfaitement posée par M. Roussel (20) est finalement de savoir si l'accession immédiate est préférable à l'accession différée.

Imm : Exactement. Comme le démontre cet auteur, la dérogation à la règle de l'accession - car l'accession différée est une dérogation à la règle de l'accession - ne se justifie que si elle est utile. Et de conclure que tel n'est pas le cas en matière de bail rural, le législateur ayant réglé l'équilibre du contrat par des dispositions appropriées. Dans le droit commun du louage, le propriétaire peut refuser de donner son autorisation aux améliorations souhaitées par le preneur. De cette façon, il reste libre de demander le nivellement à l'expiration du bail, ce qui lui donne la possibilité de négocier la conservation des constructions moyennant une indemnité réduite, voire pas d'indemnité du tout. Mais, en matière de bail rural, si le bailleur refuse d'autoriser les améliorations, le preneur peut s'adresser au Tribunal paritaire des baux ruraux. Et si le Tribunal autorise les améliorations, le bailleur est tenu, en fin de bail, de verser l'indemnité prévue par la loi. Le preneur peut ainsi réaliser des améliorations tout en étant garanti de ne pas s'appauvrir au profit du bailleur.

Dif : La propriété temporaire reconnue au locataire dans le louage de droit commun n'améliore guère sa situation en fin de bail.

Imm : Mais elle l'améliore en cours de bail. D'abord en cas de destruction indemnisable : c'est lui qui touche l'indemnité. Ensuite, si le preneur, en cours de bail, souhaite enlever ses constructions, il peut le faire librement, alors que l'autorisation du propriétaire serait nécessaire si l'accession avait joué. Et puisque le bailleur peut exiger la destruction en fin de bail, il est logique que le preneur puisse lui-même détruire en cours de bail s'il a convenance à le faire. Dans le bail rural, si l'amélioration est autorisée, le bailleur est tenu d'indemniser en fin de bail ; il ne peut pas demander la destruction. Corrélativement, le preneur ne peut pas détruire en cours de bail.

Dif : Et si la plantation est détruite en cours de bail par cas fortuit justifiant une indemnisation, n'est-il pas normal que cette indemnisation bénéficie au preneur qui a fait les frais de la plantation ? Et si le preneur plante sans y être autorisé, retrouve-il la liberté dont il dispose dans le louage de droit commun ? Vous devriez répondre positivement à cette dernière question puisque c'est, selon vous, l'obligation faite au bailleur d'indemniser en fin de bail qui prive le preneur de la propriété temporaire des améliorations qu'il a faites ? En vérité, vos solutions ne sont ni logiques, ni équilibrées. Et on ne peut que souscrire à ce qu'écrivait (déjà !) M. Planiol en 1892 : " L'accession est une règle à demi barbare, qui remonte à l'époque du droit primitif… On devrait saisir avec empressement l'occasion qui s'offre de régler ce conflit par d'autres principes, et d'une manière tout à la fois plus scientifique et plus conforme à nos mœurs… Quand aucune convention n'est venue modifier la situation normale, le locataire jouit du droit d'enlever ses constructions, et il peut le faire à la fin du bail aussi bien que pendant sa durée. Il ne fait par là que disposer de sa propre chose " (24).

le 9 août 2001.

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(1) 3ème civ. 6 novembre 1970 : D. 1971.395 ; dans le cas d'un bail rural : 3ème civ. 16 décembre 1997 : DPEA, bull. n° 274, 1er février 1998, p. 3454. Et a contrario 3ème civ. 24 mars 1999 : D.2000.141 où la Cour de cassation a jugé que la mention du congé enjoignant au preneur de laisser les terres dans l'état où il les avait prises conformément à l'état des lieux d'origine ne suffisait pas à caractériser la renonciation du bailleur à son droit d'accession.

(2) 3ème civ. 13 mai 1986, Tellier : JCPN 1987.II.54 (" Attendu qu'après avoir exactement retenu que l'amélioration du fonds s'incorporant à l'immeuble et ne devenant une créance mobilière qu'à la fin du bail… ") ; 21 octobre 1992 : JCPN 1993.II.146 (La créance née de l'application des dispositions des articles L. 411-69 et suivants du Code rural n'existe que du jour où elle est accordée judiciairement) ; contra : Rev. Dr. Rur. 1993, n° 213, Notez bien, page 51 : " les aménagements entrepris par le preneur s'incorporent, dès réalisation, au patrimoine du bailleur. Le fermier est titulaire d'une créance dont le règlement intervient en fin de contrat ", mais cette opinion reste isolée.

(3) Note sous 3ème civ. 17 avril 1996 : D. 1997.318.

(4) Le droit du preneur à ferme qui a apporté des améliorations au fonds loué : propriété temporaire ou droit de créance ? Ecrits en hommage à Gérard Cornu, p. 333 à 344.

(5) 3ème civ. 13 février 1970 : Gaz. Pal. 1970.2. somm.3 ; 9 décembre 1980 (plantations de vignes) : JCPN 1981.Prat.8027 ; 5 mars 1985 : Gaz. Pal. 1985.pan.375.

(6) TPBR Epernay, 11 septembre 1998, n° 37/97 : Rev. Dr. Rur. nov. 98, p. 500

(7) CE 27 fév. 1984, req. n° 19.462 : Droit Fiscal 1984, comm. 1126

(8) Cf. conclusions du commissaire du Gouvernement O. FOUQUET sur CE 27 février 1984 cité note 7.

(9) Concl. Sur CE 24 juillet 1987, req. 47.321, 54.301 et 54.302 : Droit Fiscal 1987, n° 52, comm. 2338.

(10) CE 26 mars 2001, n° 219729, Lartigue : RJF 6/01, n°786 et conclusions L. Touvet : BDCF 6/01, n° 78 : " ... la valeur des améliorations, qui ne sont qu'une créance à valoir sur une indemnité versée à l'expiration du bail ".

(11) Cass. com. 28 novembre 1984 : JCP éd. N 1985, p. 137.

(12) Cass. com. 12 déc. 1995, n° 94-14544 : JCPN 1996.II.1442.

(13) Cass. com. 23 février 1999, n° 481, DGI c/ SCI du Domaine de Salazar.

(14) " Constructions sur sol d'autrui : une zone de turbulences ", chronique in RJF 6/99, p. 431.

(15) CE 6 janvier 1993, n° 69943, 69944 et 69945 : RJF 3/93, n° 364, et contra mais en présence d'une clause prévoyant l'accession immédiate : CE 6 janvier 1993, n° 63844 et 63845 : RJF 3/93, n° 363.

(16) CE 30 juin 1982, n° 19962 et 21175 : RJF 10/82, n° 943.

(17) 3ème civ. 27 janvier 1993 , n° 213 D : Rev. Dr. Rur. Mai 1993, Notez bien, p. 5

(18) Concl. citées par AGOSTINI et ROUSSEL, note sous 3ème civ. 24 mars 1999 : D. 2000.141.

(19) 3ème civ. 18 nov. 1998, Godin c/ Florent et Pérard c/Sacy : JCPN 1999.354.

(20) Note sous 3ème civ. 24 mars 1999 : D.2000.141

(21) 3ème civ. 24 mars 1999 : D.2000.141.

(22) 3ème civ. 16 décembre 1997 : DPEA, bull. 274, 1er février 1998, p. 3454.

(23) La dissociation de la propriété du sol et des plantations à l'initiative du bailleur : Rev. Dr. Rur. août-septembre 2000, p. 402.

(24) Marcel Planiol, note sous Paris 8 février 1892 : DP 1892, 2 p. 409.