La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements (art. 544 Code civil).

La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous (article 552 Code civil), en conséquence de quoi le propriétaire peut faire sur sa propriété toutes les plantations et constructions qu'il juge à propos, sauf les exceptions liées aux servitudes.

De cette définition découle le caractère exclusif du droit de propriété : " Un propriétaire n'a rien à supporter de quiconque " (H., L. et J. Mazeaud et F. Chabas, Leçons de droit civil, Biens, par François Chabas : Montchrestien, 8e éd. 1994, n° 1306). D'où la présomption édictée à l'article 553 du Code civil : " Toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l'intérieur, sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n'est prouvé ".

La situation la plus simple, correspondant au principe sus-énoncé, est donc celle d'une construction ou plantation réalisée par le propriétaire lui-même.

Plus complexe est l'hypothèse d'une construction ou plantation réalisée par une tierce personne (ou même par une personne qui ne détient pas seule la propriété du sol), car, outre la nécessité de respecter les règles précitées, cette situation crée un rapport juridique entre plusieurs personnes et peut entraîner l'application de règles fiscales spécifiques.

Cette intrusion d'un tiers constructeur ou planteur sur le sol du propriétaire peut résulter d'une erreur, ou au contraire d'un titre, d'une convention, voire, d'une stratégie.

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1.- Construction ou plantation faite " par erreur " sur le sol d'autrui :

• Empiètement : l'erreur commise par le constructeur ou le planteur est sanctionnée de façon intransigeante par la destruction (quand bien même l'empiètement serait négligeable: Exemple d'un empiètement de 0,5 cm : 3ème civ. 20 mars 2002, n° 00-16015 : BC III, n° 71).

Cass. civ. III, 17 avril 1996, pourvoi n° 94-11371 :

Vu l'article 545 du Code civil ;
Attendu que nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n'est pour cause d'utilité publique;
Attendu que, pour débouter les époux Knaus de leurs demande en démolition du mur édifié par leurs voisins, les époux Le Moel, et empiétant sur leur propriété, l'arrêt attaqué (Caen, 30 novembre 1993) retient que cet empiétement de 16 à 22 millimètre, ne peut être réduit et qu'il ne constitue pas un trouble de nature à justifier la démolition sollicitée;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté la réalité de l'empiétement, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

•Construction sans titre (valable) :

- possesseur d'un terrain en vertu d'un titre vicié,
- constructeur entrant en possession pendant une période de pourparlers qui aurait du déboucher sur l'achat de la propriété (3ème civ. 3 mai 1983 : BC III, n° 102),
- constructeur " s'appropriant " un bien d'apparence vacante,
- constructeur se considérant " chez lui " sur un terrain appartenant à un membre de la famille (3ème civ. 1er mars 1995 : BC III, n° 68),

Cette situation est régie par l'article 555 du code civil :

Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l'alinéa 4, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever.
Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds.
Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d'oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.
Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n'aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l'une ou l'autre des sommes visées à l'alinéa précédent.

Le tiers de bonne foi s'entend de celui qui possède comme propriétaire en vertu d'un titre translatif dont il ignore les vices (article 550 Code civil).

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2.- Le constructeur-planteur jouissant du terrain en vertu d'un titre :

Ici, le contructeur-planteur n'est pas là par hasard ou par erreur. Il occupe le terrain en vertu d'un titre juridique qui lui permet de le faire :

• Indivisaire qui construit ou plante sur la propriété indivise :

Art. 815-13 Code civil : Lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation.

• Communauté qui construit ou plante sur un terrain propre à un époux :

Toutes les fois que l'un des deux époux a tiré un profit personnel des biens de la communauté, il en doit la récompense (article 1437 Code civil).
Article 1469 Code civil : La récompense ne peut être moindre que le profit subsistant, quand la valeur empruntée a servi a acquérir, à conserver ou à améliorer un bien qui se retrouve, au jour de la liquidation de la communauté, dans le patrimoine emprunteur. Si le bien acquis, conservé ou amélioré a été aliéné avant la liquidation, le profit est évalué au jour de l'aliénation ; si un nouveau bien a été subrogé au bien aliéné, le profit est évalué sur ce nouveau bien.

La récompense due à raison de la plantation financée par la communauté sur le sol appartenant en propre à l'un des époux est déterminée par la différence entre la valeur actuelle du terrain planté de vignes et la valeur du terrain nu (1ère civ. 6 novembre 1984, n° 83-15231 : BC I, n° 293).

Des époux séparés de biens construisent ensemble une maison d'habitation sur deux parcelles qui leur appartiennent respectivement. Jugé que la maison appartient à celui des époux propriétaire de la parcelle supportant la majeure partie de la construction, sauf indemnité due à l'ancien conjoint (1ère civ. 17 décembre 2002, n° 00-16790 : BC I, n° 308).

• Usufruitier qui construit ou plante sur le terrain appartenant au nu-propriétaire :

Art. 599 Code civil : L'usufruitier ne peut, à la cessation de l'usufruit, réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu'il prétendrait avoir faites, encore que la valeur de la chose en fût augmentée.

• Preneur qui construit ou plante sur le terrain loué ;

Dès lors que le preneur est lié au propriétaire par une convention, c'est cette dernière qui règle le sort des constructions et plantations édifiées pendant la durée du bail. Le principe même de l'accession, comme les règles d'indemnisation fixées à l'article 555 du Code civil, ne s'applique qu'à défaut de convention ou de règle contraire.

Principe d'accession différée : 1ère civ., 1er décembre 1964 : BC I, n° 535 :

Attendu qu'il résulte des énonciations de l'arrêt confirmatif attaqué que les consorts Pocchiola ont donné à bail à Ferouillet un terrain nu sur lequel le preneur a édifié des constructions qui ont été détruites par fait de guerre ; qu'un différend s'étant élevé entre les contractants quant à l'attribution de l'indemnité de dommage de guerre, la Cour d'appel a attribué cette indemnité aux ayants cause du preneur, les consorts Ferouillet ;
Attendu qu'il est fait grief aux juges d'appel d'avoir ainsi décidé, au motif que la prétention des bailleurs à se prévaloir de l'accession au fur et à mesure de l'édification des constructions est en opposition avec l'interprétation couramment admise en jurisprudence de l'article 555 du Code civil ; alors qu'à défaut de disposition particulière dans le bail, le droit commun devait être appliqué, et que le droit d'accession des bailleurs devait être reconnu dès l'instant de l'édification des constructions;
Mais attendu que si, en l'absence d'accord des parties, le sort des constructions élevées par le preneur est réglé à l'expiration du bail par l'article 555, alinéas 1 et 2 du Code civil, le preneur reste propriétaire, pendant la durée de la location, des constructions qu'il a édifiées sur le terrain du bailleur.

Dans le même sens : Cass. civ. I, 23 octobre 1990, n° 88-20296 : BC I, n° 217 : Vu les articles 544 et 555 du Code civil… Attendu que si, en l'absence d'accord des parties, le sort des constructions élevées par le preneur est réglé à l'expiration du bail par le second de ces textes, le preneur reste propriétaire, pendant la durée de la location, des constructions qu'il a édifiées sur le terrain du bailleur

Doctrine fiscale (droits d'enregistrement) :

D. adm. 7 G-2152, 20 décembre 1996 :

B. CAS PARTICULIER DES CONSTRUCTIONS ÉLEVÉES PAR LE LOCATAIRE SUR LE TERRAIN DU BAILLEUR
3. La présomption de propriété des constructions au profit du propriétaire du terrain est écartée toutes les fois que les conventions intervenues entre les parties font apparaître que le propriétaire du sol a entendu renoncer temporairement ou définitivement à bénéficier du droit d'accession sur les constructions.
Le tiers, locataire le plus souvent, qui a édifié les constructions, en reste propriétaire jusqu'à l'époque fixée pour la réunion de la propriété des constructions à celle du terrain.
Ainsi en est-il des contrats de location prévoyant que le locataire, s'il édifie des constructions, n'a pas d'obligation de les conserver. Une telle convention ne donne pas, en effet, au bailleur un droit actuel. Le droit d'accession ne s'exerce donc qu'en fin de bail.
Par contre, les conventions qui privent le locataire, qui a l'obligation ou la simple faculté de construire, du droit de démolir transfèrent immédiatement la propriété des constructions au propriétaire du sol par l'effet de l'accession.
En application de ces principes, doivent être comprises dans la déclaration de succession du propriétaire du sol, les constructions qui, en vertu de conventions particulières, doivent rester au propriétaire en fin de bail et que le locataire avait soit l'obligation, soit même la simple faculté d'édifier dès l'instant qu'il n'avait pas ensuite le droit de les démolir.
Par contre, en cours de bail, sont à porter dans la déclaration de succession du constructeur, locataire du terrain, les élévations qu'il avait la faculté d'édifier lorsque le bail est muet sur le sort des constructions ou lorsque le locataire constructeur n'est tenu à aucune obligation de conservation permanente alors même que le bailleur aurait stipulé que les constructions resteront sa propriété à l'expiration du bail avec ou sans indemnité. Cette convention n'a pas, en effet, pour conséquence de conférer au bailleur un droit actuel et de déposséder ipso facto le preneur de la propriété des constructions au fur et à mesure de leur édification. À cet égard, la jurisprudence décide que le droit d'accession du propriétaire ne peut être exercé qu'en fin de bail.
D'une manière générale, dépendent de la succession du locataire constructeur les ouvrages pour lesquels le bailleur a renoncé expressément à son droit d'accession.

Bail tacite : En dehors de toute convention écrite, le seul fait pour le propriétaire d'autoriser l'occupant à édifier des constructions peut valoir renonciation de sa part à l'accession immédiate (Cf. Cass. civ. I, 11 janvier 1965 : BC I, n° 24 ; Cass. civ. I 10 novembre 1965: BC I, n° 605; Cass. civ. I, 5 octobre 1966: BC I, n° 453).

Au plan fiscal : CE 30 juin 1982, n° 21175 (Droit fiscal 1982, comm. 290, avec concl. Schricke) :

" Considérant que le droit du propriétaire de conserver la propriété des constructions édifiées par un tiers sur son terrain ne peut être exercé, en vertu des dispositions mêmes de l'article 555 du Code civil, avant l'expiration de la convention passée avec le tiers et est, en outre, subordonné, en vertu de ces mêmes dispositions, au remboursement au tiers par le propriétaire du fonds, soit d'une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit du coût des matériaux et du prix de la main-d'œuvre estimés à la date du remboursement ; qu'il résulte de l'instruction, et qu'il n'est d'ailleurs pas contesté, qu'en raison de l'étroite communauté d'intérêts existant entre le contribuable et la société Y…, le terrain sur lequel ont été édifiées les constructions litigieuses doit être regardé comme ayant été donné à bail par une convention tacite à la société Y… ; que cette convention ayant continué à produire ses effets en 1974 comme en 1972, le profit procuré au propriétaire par l'édification des constructions… n'a pas été réalisé au cours des années d'imposition 1972 et 1974 ".

Bail à construction et bail rural : voir

- Bail à construction
- Plantations réalisées dans le cadre d'un bail rural

Bail emphytéotique :

Article L. 451-10 : l'emphytéote profite du droit d'accession pendant la durée de l'emphytéose.
Article L. 451-7 : Si le preneur fait des améliorations ou des constructions qui augmentent la valeur du fonds, il ne peut les détruire, ni réclamer à cet égard aucune indemnité.

3ème civ. 16 avril 1970 : BC III, n° 251 : Le bail emphytéotique a ses règles propres et sa caractéristique est la faible redevance versée au bailleur qui, en compensation, devient propriétaire à l'expiration du bail des constructions édifiées pendant la location sans verser aucune indemnité. Ayant constaté que les baux litigieux étant des baux emphytéotiques, c'est à bon droit que les juges du fond ont refusé au sous-locataire ayant édifié des constructions, le bénéfice des dispositions de l'article 555, al. 4 du Code civil.

Voir également l'arrêt CE du 8 décembre 1999, n° 168665, selon lequel l'autorisation donnée au sous-locataire par l'emphytéote d'arracher les vignes permet à ce dernier de percevoir la prime à l'abandon définitif de la vigne, sans qu'y fasse obstacle les dispositions de l'article L. 451-7 du Code rural. Il n'en demeure pas moins qu'en méconnaissant ces dispositions, l'emphytéote engage sa responsabilité à l'égard du propriétaire principal.

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3.- Régime fiscal des constructions et plantations sur sol d'autrui :

3.1. En ce qui concerne le constructeur ou planteur :

L'article 39 D du CGI lui permet d'immobiliser et d'amortir les constructions et aménagement édifiés sur sol d'autrui. Il en est ainsi, quelle que soit la date à laquelle se réalise l'accession:

CE 27 février 1984, n° 19462 : Droit Fiscal 1984, comm. 1126 :

" Il résulte de cette disposition [art. 39 D CGI] que l'entreprise qui édifie des constructions ou aménagements sur sol d'autrui doit en porter le prix de revient à l'actif de ses bilans, alors même que ses droits sur ces constructions ou aménagements ne sont pas ceux d'un propriétaire, puis pratiquer sur ces éléments corporels de son actif immobilisé des amortissements dont le taux tienne compte uniquement de leur durée normale d'utilisation, sauf à constater une perte correspondant à la valeur comptable résiduelle le jour où ces éléments cesseraient, pour une cause quelconque, d'être utilisables par l'entreprise ".

avec conclusions O. Fouquet :

"… La circonstance que la propriété des agencements soit transférée au bailleur en fin de bail, ou même que les travaux s'incorporent à la propriété du bailleur au fur et à mesure de leur exécution, n'est pas de nature à modifier cette situation. Dans le premier cas, le locataire demeure propriétaire des agencements jusqu'à l'expiration du bail. Dans le second cas, il dispose sur eux d'un droit incorporel de jouissance jusqu'à la même date …"

L'amortissement doit être réparti sur la durée normale d'utilisation et non sur la durée du bail dont bénéficie le preneur, sauf dans le cas d'un bail à construction.

En matière de TVA, la condition de propriété n'étant plus requise, la TVA est déductible dès lors que l'investissement est réalisé pour les besoins d'opérations taxables.

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3.2. En ce qui concerne le propriétaire :

Impôt sur le revenu :

• L'accession du propriétaire du sol à la propriété des plantations ou des constructions, ne génère un revenu taxable que si elle se réalise sans indemnité.

D. adm. 5 D-2217, 10 mars 1999 :

C. BAIL PRÉVOYANT LE TRANSFERT AU PROPRIÉTAIRE DES CONSTRUCTIONS ÉDIFIÉES PAR LE LOCATAIRE
3. Si les constructions et aménagements effectués par le locataire ne doivent revenir au bailleur que contre indemnité, il n'y a pas lieu de tenir compte de cette opération pour la détermination du revenu foncier imposable.

Cf. toutefois RM Kaspereit n° 754, JOAN 9 août 1982: Le revenu foncier imposable au nom du bailleur correspond à la valeur vénale des constructions diminuée du montant de l'indemnité versée au locataire en contrepartie de la cession anticipée des droits qu'il détenait sur les constructions.

• En principe, le revenu n'est imposable qu'à l'expiration du bail (et de ses éventuels renouvellement), à la date où le propriétaire recouvre la jouissance de l'immeuble.

D. Adm. 5 D-2212, 10 mars 1999 :

11. Constructions édifiées par le locataire.
13. Les revenus fonciers imposables étant des revenus réels, le montant du loyer effectivement perçu par le propriétaire ne saurait être augmenté pour tenir compte de la valeur locative des constructions qui ont été édifiées par son locataire et qui doivent lui revenir sans indemnité à l'expiration du bail. En effet, jusqu'à cette date, ces constructions ne procurent aucun revenu supplémentaire au bailleur (CE, arrêt du 9 novembre 1932, req. n° 17774, RO, n° 5914 : arrêt du 30 novembre 1973, req. n° 86977, RJ III p. 182 et arrêt du 30 juin 1982, req. n°s 19962 et 21175).
Le supplément de loyer résultant de la remise gratuite de la construction édifiée par le locataire constitue un revenu foncier imposable au titre de l'année d'expiration ou de résiliation du bail. Toutefois, en cas de bail renouvelé par tacite reconduction, l'imposition au titre des revenus fonciers ne peut intervenir qu'au moment où le bail n'est plus renouvelé tacitement (cf. également infra 5 D 2217 n° 4).

D. adm. 5 D-2217, 10 mars 1999 :

C. BAIL PRÉVOYANT LE TRANSFERT AU PROPRIÉTAIRE DES CONSTRUCTIONS ÉDIFIÉES PAR LE LOCATAIRE
4. En revanche, s'il résulte des conventions intervenues entre les parties que les constructions et aménagements effectués par le preneur doivent revenir gratuitement au bailleur en fin de bail, le profit correspondant doit être pris en compte au titre des revenus fonciers, à la date d'expiration du bail (CE, arrêts du 14 décembre 1977, req. n° 2267, RJ III, p. 214, du 10 juillet 1981, req. n°s 12865 et 24983 et du 19 avril 1989, req. n°s 42759 et 72 265) ou à la date de résiliation du bail. Toutefois, en cas de bail renouvelé par tacite reconduction, l'imposition au titre des revenus fonciers ne peut intervenir qu'au moment où le bail n'est plus renouvelé tacitement.

Mais l'attribution anticipée au bailleur des constructions édifiées par le locataire constitue un avantage imposable au titre de l'année au cours de laquelle cette opération est réalisée (D. adm. 5 D-2217, 10 mars 1999, n° 5).

Par plusieurs décisions du 6 janvier 1993, le Conseil d'Etat en formation plénière a jugé qu'en cas d'accession immédiate, le bailleur est taxable immédiatement sur la valeur des embellissements, améliorations et installations qui lui reviennent sans indemnité (CE 6 janvier 1993, n° 63844 et 63845 : RJF 3/93, n° 363), alors qu'en cas d'accession différée l'imposition n'intervient qu'au jour où le propriétaire recouvre la disposition des locaux loués (CE 6 janvier 1993, n° 63943, 69944 et 69945 : RJF 3/93, n° 364).

• Le profit est égal à la valeur réelle, à la date d'imposition, des constructions et aménagements transférés sans indemnité au bailleur (D. adm. 5 D-2217, n° 4, 10 mars 1999).

Remarques :

– Les règles exposées ci-dessus sont applicables au bail emphytéotique (D. adm. 5 D-2217, n° 4, 10 mars 1999). En revanche, des règles spécifiques sont prévues en matière de bail à construction (cf. infra).

– Bien entendu, ces règles ne s'appliquent qu'aux dépenses exposées dans l'intérêt de l'entreprise et correspondant à une gestion normale. S'il était avéré que les travaux pris en charge par le locataire constituaient un acte anormal de gestion (par exemple des travaux effectués par une société dans l'intérêt de son principal associé), le locataire ne serait pas admis à déduire l'amortissement correspondant, et l'avantage ainsi consenti à l'associé, assimilé à un revenu distribué (irrégulièrement) peut être imposé dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers (lorsque la société est passible de l'impôt sur les sociétés).

Les autres conséquences fiscales de l'accession:

• Droits d'enregistrement :

Le transfert de propriété résultant du droit d'accession est censé s'opérer en vertu de la loi et ne donne pas lieu au droit de mutation (RM Blas n° 33740, JOAN 26 mars 1977, p. 1246). Il en est ainsi, même si le propriétaire du terrain indemnise le constructeur, sauf si, en vertu de conventions particulières, le constructeur doit être considéré comme propriétaire de la construction (RM Rimbault n° 31437, JOAN 7 mars 1988, p. 1009 : Droit Fiscal 1988, n° 26, comm. 1374). Il en est ainsi, notamment, lorsque le bailleur a précédemment renoncé à son droit d'accession.

En revanche, la cession au bailleur, en cours de bail, des constructions ou plantations, est soumis aux droits de mutation immobilière si le preneur en a conservé la propriété jusqu'à l'expiration du bail (accession différée). Dans le cas contraire, seul le droit fixe est appliqué (RM Kaspereit n° 754 : JOAN 9 août 1982, p. 3302 : Droit Fiscal 1982, comm. 2097).

La question s'est posée de savoir comment devait être traité le cas d'un transfert de propriété anticipé au profit du bailleur résultant de la résiliation avant terme du contrat de location. Il a notamment été soutenu que cette résiliation n'avait pour effet que d'avancer la date à laquelle l'accession se produit. Toutefois, la Cour de cassation y a vu une mutation taxable.

Cass. com. 23 février 1999, n° 96-18328 : Attendu… que le bailleur, propriétaire du sol, devient, sauf convention contraire, propriétaire des constructions en fin de bail et que, par l'effet de la résiliation, le preneur perd son droit de propriété temporaire sur les constructions qu'il avait édifiées et permet au bailleur d'accéder à la propriété de ces constructions avant l'expiration du bail, de sorte qu'entraînant transfert de propriété des immeubles, la résiliation constitue une mutation soumise aux droits d'enregistrement des mutations d'immeubles…

Nota : la base d'imposition est constituée du montant de l'indemnité payée par le bailleur lors de la résiliation.
Position identique lorsqu'il s'agit d'un bail construction (cf. Bail à construction, paragraphe 2.1).

• Prix d'acquisition de la construction pour le bailleur :

Longtemps l'administration a considéré que le prix d'acquisition d'une construction acquise par voie d'accession était égal au montant de l'indemnité versée par le bailleur au preneur. A défaut d'une telle indemnité, le prix d'acquisition était réputé nul.

Cette position a été modifiée par une instruction du 3 juillet 2001 (BOI 8-M-1-01) dans le cas où le bailleur supporte indirectement le prix des constructions en se privant d'une partie du loyer en contrepartie de son droit d'accession à la propriété des constructions pour un prix nul ou sensiblement inférieur au prix de revient desdites constructions. Même solution pour le bail à construction.

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