3.1.- Les fermages viticoles restent exprimés en denrées :

Le loyer des baux à ferme conclus ou renouvelés à compter du 4 janvier 1996 (12 mois après la publication de la loi n° 95-2 du 2 janvier 1995) est obligatoirement exprimé en monnaie.

Par dérogation, le loyer des terres nues portant des cultures permanentes, notamment viticoles, et des bâtiments d’exploitation y afférents, peuvent être évalués en une quantité de denrées comprise entre des minima et maxima arrêtés par l’autorité administrative.

Le loyer du bail portant sur diverses natures de cultures doit être fixé en denrées appropriées à chacune d'elles et pas seulement à l'une d'entre elles, fût-ce la plus importante (Cass. civ. III, 3 février 2010, n° 09-12092).

Dans les départements champenois, les arrêtés préfectoraux fixent les fermages viticoles minima et maxima en quantité de raisins. Toutefois, dans le département de l’Aisne, co-existe un arrêté préfectoral fixant les fermages viticoles en monnaie.

3.2.- Minima et maxima fixés par arrêté préfectoral :

Baux de vignes plantées :

Baux de terre AOC à planter :

Cas particulier du département de l’Aisne – Minima et maxima fixés en monnaie (arrêté du 26 septembre 2003) :

Fixation du loyer du bail renouvelé :

Lorsque le bail initial porte sur des terres à planter et que cette plantation est réalisée durant le bail initial par le preneur, le loyer du bail renouvelé doit-il être fixé en considération des normes applicables aux baux de vignes plantées :

- Pour une réponse positive : TPBR Epernay 11 septembre 1998, n° 28/98 (RD rur.novembre 1998, p. 500) et (pour d'autres améliorations réalisées par le preneur d'un bail commercial) Cass. civ. III, 27 septembre 2006, n° 05-13981.

- La jurisprudence antérieure était en sens conrtraire: Cass. soc. 18 octobre 1962, BC IV n° 734; 3^ème civ. 13 février 1970 : BC III n° 108 ; 3^ème civ. 6 mai 1970 : BC III, n°230: « Les améliorations culturales devant être appréciées en fin de bail, il en résulte qu’elles ne peuvent être prises en considération pour la fixation du fermage du bail renouvelé » ; 3ème civ. 9 décembre 1980 : JCPN 1981, Prat. n° 8027 ; 3ème civ. 5 mars 1985 : JCPN 1985.II, p. 229, n° 12.

Cf. également 3^ème civ. 12 janvier 2005, n° 03-11386.

3.3.- La référence à une quantité de denrée, implique la détermination du prix de la denrée :

En application des dispositions de l’article R 411-5 du Code rural, le Préfet fixe chaque année le cours moyen de la denrée servant au calcul du fermage. Toutefois, aux termes mêmes de ces dispositions, ce cours moyen n’est applicable qu’en l’absence de convention particulière entre les parties. Or, les baux écrits comportent souvent des modalités dérogatoires de détermination du prix du raisin pour le calcul du fermage, qui sont parfois source de différends.

Le cours moyen est lui-même défini par un arrêté préfectoral qui précise qu’en sont exclus tous les compléments reçus par les vendeurs, déterminés en fonction d’engagements souscrits avec des acheteurs, tendant à personnaliser le contrat de vente de raisin.

Département de la Marne – Arrêté du 4 septembre 2003 – article 6 :

Le cours moyen du raisin visé à l’article R 411-5 du code rural est fixé par arrêté préfectoral chaque année, commune par commune, en fonction des prix observés à la vendange, notamment par le Syndicat Professionnel des Courtiers en vins de Champagne.
Ces prix excluent tous les compléments reçus par les vendeurs, déterminés en fonction d’engagements souscrits avec des acheteurs, tendant à personnaliser le contrat de vente de raisin. Toutefois, ces prix pourraient être majorés en cas de conjoncture économique favorable constatée par l’ensemble des partenaires de l’Interprofession (Syndicat Général des Vignerons, Syndicat des Courtiers, Union des Maisons de Champagne, Comité Interprofessionnel du Vin de Champagne). Le montant de cette majoration sera déterminé sur avis de la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux et s’appliquera à l’ensemble des crus.